リバーガーデンECOシティアリスの森

総合評価：総合スコア53.0（上位21%）。平均を上回る水準にあり、条件が合えば有力な候補になります。 収益性に強みがある一方、資産性・流動性・値上がり期待は慎重に見る必要があります。 オーナーチェンジ物件のため、現賃借人の退去リスクや賃料水準の妥当性も検討材料になります。

収益性スコアは55.8（上位9%）と高水準です。 想定利回りは表面6.59%・実質4.78%です。 表面利回り5%超は大阪市内のタワーマンションとしては高い水準です。 月間CFは+59,675円と余裕あり、金利上昇や空室にも一定の耐性があります。 自己資金利回り（CoC）は8.5%と良好で、レバレッジ効率の高い投資が見込めます。 （CF算出条件：金利1.80%・借入比率80%・35年返済）

資産性スコアは41.6（上位93%）で、立地や規模の面で周辺物件に見劣りする可能性があります。 同建物の出品率は1.0%と低く、希少性の高い建物です。 AI査定と売出価格はほぼ一致しており、適正な価格水準です。

流動性スコアは45.3（上位90%）で、売却タイミングや保有期間の見極めが重要です。 掲載43日で、標準的な反応期間内です。 同建物の出品率は1.0%と極めて低く、希少性が大きな強みです。

値上がり期待スコアは47.6（上位73%）で、値上がりへの期待は限定的です。 周辺地価は5年CAGRで+1.9%と緩やかに上昇しています。 同エリア・同築年帯の取引単価は直近-2.9%とほぼ横ばいです。

同一建物内3住戸の平均スコアは51.9で、この住戸は+1.1ポイント上回っています。

※ 本分析は当社独自のスコアリングモデルに基づく参考値であり、投資の成果を保証するものではありません。実際の投資判断は、個別の調査と専門家への相談を踏まえて行ってください。