リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎（大阪市 天王寺区筆ケ崎町）にある3LDKのお部屋です。
専有面積：115.5㎡、33階、地上35階建。
価格：22,000万円、管理費：1,260円、修繕積立金：2,710円。
最寄駅：千日前線 鶴橋 徒歩3分、近鉄大阪線 大阪上本町 徒歩11分。
建物設備：オートロック、エレベータ、制震構造、宅配ボックス、タワー型。
部屋設備：オートバス、バルコニー数、角部屋、LDK20帖以上、シャンプ・ドレッサ、洗浄便座、システムキッチン、対面式キッチン。
特徴：該当情報なし。
建物概要：鶴橋徒歩3分、上町台エリアの機動力を備えた制震タワーレジデンス。
価格：22,000万円、管理費：1,260円、修繕積立金：2,710円。
最寄駅：千日前線 鶴橋 徒歩3分、近鉄大阪線 大阪上本町 徒歩11分。
建物設備：オートロック、エレベータ、制震構造、宅配ボックス、タワー型。
部屋設備：オートバス、バルコニー数、角部屋、LDK20帖以上、シャンプ・ドレッサ、洗浄便座、システムキッチン、対面式キッチン。
特徴：該当情報なし。
建物概要：鶴橋徒歩3分、上町台エリアの機動力を備えた制震タワーレジデンス。
物件のお写真・間取り図
お部屋情報
リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎の概要
- 所在地
- 大阪市 天王寺区筆ケ崎町２−１２ [地図表示]
- 交通
- 千日前線 鶴橋 徒歩3分
近鉄大阪線 大阪上本町 徒歩11分 - 築年月
- 2023年8月
- 構造等
- 鉄筋コン / 地上35階建 / 地下1階
- 総戸数
- 194戸
- 管理方式
- 通勤(日勤)
- 用途地域
- 第二種住居地域
- 建ぺい率
- 80%
- 容積率
- 400%
- 土地権利
- 所有権
- 地勢
- 平坦
- 国土法届出
- 不要
- 物件種別
- マンション
このお部屋の概要
- 価格
- 22,000万円
- 所在階
- 33階
- 間取り
- 3LDK
- 専有面積
- 115.5㎡
- 管理費
- 1,260円
- 修繕積立金
- 2,710円
- 月額合計
- 3,970円
- 現況
- 空室
設備・特徴
- 角部屋
全設備を見る
- オートロック
- エレベータ
- 制震構造
- 宅配ボックス
- タワー型
- オートバス
- バルコニー数
- LDK20帖以上
- シャンプ・ドレッサ
- 洗浄便座
- システムキッチン
- 対面式キッチン
- 浴室乾燥機
- 床暖房
駐車場・駐輪場
- 月額料金
- 現在調査中です
リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎
リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎は、大阪市天王寺区筆ケ崎町に建つ地上35階・地下1階、総194戸のタワーレジデンスです。大阪メトロ千日前線「鶴橋」駅徒歩3分という交通利便に加え、近鉄「大阪上本町」駅も徒歩圏に収まり、東西南北への移動を組みやすい立地が特長です。DB上では制震フラグを持つ建物として整理されており、駅距離と規模感のバランスを取りたい都心居住ニーズに合いやすい一棟です。
リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎のメリット・デメリット
- メリット
- – 鶴橋駅徒歩3分の駅近 / – 地上35階・総194戸のタワースケール / – 上本町方面も徒歩圏
- デメリット
- – 共用施設詳細や会社情報は要確認 / – 内廊下、各階ゴミ置場、ペット条件は未確認
リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎のよくある質問
リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎 近隣施設・環境
リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎 学校区
| 小学校区 | 桃陽小学校 |
|---|---|
| 中学校区 | 夕陽丘中学校 |
ローン返済額
毎月の返済額の目安 : 621,028円
借入金額22,000万円、金利1%、返済期間35年での計算です。
※元利均等返済方式での計算になります。あくまでもご返済の目安にするものになりますので、詳細は各銀行でご確認下さい。
投資適正分析・スコア
総合スコア38.7上位 99%▽ 要検討
収益性36.2上位 100%-11.0 vs 棟内
資産性35.3上位 100%-3.1 vs 棟内
流動性54.6上位 5%+0.0 vs 棟内
値上がり期待38.3上位 100%-5.9 vs 棟内
表面利回り2.38%
実質利回り1.74%
月間CF¥-246,545※利回りはプラスですが、ローン返済・経費控除後はマイナスです
地価5年CAGR3.65%
地価水準¥339,680/㎡
エリア区分準都心
- 収益性スコア
- 想定賃料収入・キャッシュフロー・自己資金利回り等をもとに、この住戸の収益力を全掲載物件の中で相対評価したスコアです。スコアが高いほど、保有期間中のインカムゲインが期待しやすい住戸といえます。
- 資産性スコア
- 周辺公示地価の水準・建物の総戸数（管理体制の安定性）・売出物件の希少性をもとに、資産価値の維持しやすさを評価したスコアです。好立地・大規模・希少性の高い建物ほど高く評価されます。
- 流動性スコア
- 同建物の出品率・掲載日数・お気に入り登録数・エリアの需給バランスなどをもとに、将来の売却や再賃貸のしやすさを評価したスコアです。高いほど出口戦略を描きやすい住戸です。
- 値上がり期待スコア
- 周辺地価の5年間成長率（CAGR）・直近1年の地価変動・AI査定との乖離をもとに、今後の値上がりが期待できるかを評価したスコアです。ここ10年の大阪マンション市場ではキャピタルゲインが主な収益源となっており、利回りだけでは測れない投資価値を可視化します。
- 自己資金利回り（CoC）
- 自己資金（頭金）に対する年間キャッシュフローの割合です。借入によるレバレッジ効果を含めた実質的な投資効率を示します。例えばCoC 5%なら、自己資金に対して年5%のリターンが見込める計算です。
- 地価5年CAGR
- 周辺地域の公示地価の過去5年間の年平均成長率（Compound Annual Growth Rate）です。エリアの資産性や将来の出口価格を見通す上での参考指標になります。
- 表面利回りと月間CFの関係
- 表面利回りは「年間想定賃料÷購入価格」で経費を含まない指標です。一方、月間CFは管理費・修繕積立金・ローン返済・固定資産税・PM費を全て差し引いた手残りです。特に高額物件ではローン返済額が大きくなるため、表面利回りがプラスでも月間CFがマイナスになることがあります。CF算出条件：借入比率80%・金利1.80%・35年返済。自己資金比率や金利条件によりCFは大きく変動します。
リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎の詳細情報
価格推移・取引履歴・資産性分析・周辺環境など、この建物の詳しい情報をご覧いただけます。
リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎のお問い合わせ
内覧予約や条件確認は、お好みの方法でお問い合わせください。
リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎価格・賃料相場
| 売買相場 | 7,300万円 〜 22,000万円 平均価格 11,413万円 / 売り出し 9件 |
|---|---|
| 賃貸相場 | 275,000円 〜 450,000円 平均賃料 390,833円 / 募集中 18件 |
総合評価：総合スコア38.7（上位99%）。投資判断の前に収益性と出口戦略を丁寧に確認されることをおすすめします。 流動性に強みがある一方、収益性・資産性・値上がり期待は慎重に見る必要があります。
収益性スコアは36.2（上位100%）で、収益面での優位性は限定的です。 想定利回りは表面2.38%・実質1.74%です。 利回りは控えめで、キャピタルゲイン寄りの投資判断になります。 月間CFは-246,545円のマイナス想定で、保有期間中の資金計画に注意が必要です。 自己資金利回り（CoC）は-6.7%でマイナスとなっており、レバレッジ効果は限定的です。 （CF算出条件：金利1.80%・借入比率80%・35年返済）
資産性スコアは35.3（上位100%）で、立地や規模の面で周辺物件に見劣りする可能性があります。 周辺公示地価は339,680円/㎡で、準都心エリアとして安定した立地です。 築3年と新しく、設備の陳腐化リスクが低い点もプラス要因です。 高層階（33/35階）に位置しており、眺望や希少性の面で資産価値にプラスです。
流動性スコアは54.6（上位5%）と高く、売却・再賃貸いずれの出口も描きやすい住戸です。 掲載からわずか8日で、市場の関心度が高い物件です。 同建物の出品率は4.6%と低めで、供給面での競争圧力は小さいです。
値上がり期待スコアは38.3（上位100%）で、値上がりへの期待は限定的です。 周辺地価は5年CAGRで+3.7%と緩やかに上昇しています。 同エリア・同築年帯の取引単価は直近-0.3%とほぼ横ばいです。
留意事項：修繕積立金の充足率に77%の不足が見られます。将来の追加徴収や一時金リスクに注意してください。 価格帯が2億円以上のため、購入層が限定されます。出口の流動性は通常の価格帯より制約を受ける可能性があります。
同一建物内9住戸の平均スコアは46.7で、この住戸は-8.0ポイント下回っています。同建物内の他住戸との比較検討をおすすめします。
※ 本分析は当社独自のスコアリングモデルに基づく参考値であり、投資の成果を保証するものではありません。実際の投資判断は、個別の調査と専門家への相談を踏まえて行ってください。