福岛 GARDENS TOWER 目前有多少在售/出租房源？

目前在售房源 3 件，出租房源 0 件。

有哪些房间布局？

提供了适合家庭的户型2LDK至4LDK（59.88平方米至93.37平方米）。

福岛 GARDENS TOWER

福島ガーデンズタワー

价格 8,800万日元 / 户型 2客厅餐厅加厨房 / 面积 74.97㎡ / 34层

所在地大阪市福岛区鹭洲３街区9-24 / 交通阪神电铁本线野田步行3分 / Osaka Metro千日前线野田阪神步行5分 / 建築年月 2008年1月

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福岛 GARDENS TOWER（大阪市福岛区鹭洲３街区）的房源，户型为 2客厅餐厅加厨房

面积: 74.97㎡ / 34层 / 地上34层建。
价格: 8,800万日元 / 管理费: 5,210日元。
最近车站: 阪神电铁本线野田步行3分 / Osaka Metro千日前线野田阪神步行5分。
建筑设备: 自动门锁 / 全电 / 社区室 / 礼宾服务 / 电梯 / 客房 / 儿童房 / 免震结构。
房间设备: 阳台数量 / 景观良好 / 对面厨房 / 步入式衣柜 / 地暖。
特点：暂无信息。
建筑概要: 奥村组建造的于2008年竣工的地上34层免震结构塔楼公寓。

物件照片・户型图

房源信息

福岛 GARDENS TOWER 的概要

所在地: 大阪市福岛区鹭洲３街区9-24 [地图]
交通: 阪神电铁本线野田步行3分
Osaka Metro千日前线野田阪神步行5分
建築年月: 2008年1月
构造: 钢筋混凝土 / 地上34层建
总户数: 283户
管理方式: 通勤（日勤）
用途地域: 准工业区
建蔽率: 60%
容积率: 300%
土地权利: 所有权
地势: 平坦
国土法届出: 不需要
物件种别: 公寓

该房源概要

价格: 8,800万日元
所在楼层: 34层
户型: 2客厅餐厅加厨房
专有面积: 74.97㎡
管理费: 5,210日元
月额合计: 5,210日元
現況: 空房

设备・特点

最上階

查看全部设备

自动门锁
全电
社区室
礼宾服务
电梯
客房
儿童房
免震结构
派对室
快递柜
塔楼型
阳台数量
景观良好
对面厨房
步入式衣柜
地暖

停车场・自行车停车场

月额费用: 目前调查中

福岛 GARDENS TOWER

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在园区内，建筑物南侧有约2000平方米的花园，提供绿意盎然的生活环境。
2层挑高的宽敞入口设有礼宾台和在不在家时方便使用的宅配箱。
设施包括客房套房、书本区、个人空间、派对室、儿童游乐区、会议室、业主沙龙等，共用设施齐全。
自动门禁系统、24小时安保、监控摄像头、24小时值班管理等安全措施确保居民的安全。
这是一栋抗震结构的公寓。

享受到可利用4个车站和4条线路的都市独有便利性，大型购物中心、超市、便利店、邮局、银行以及类似“大阪厚生年金医院”的医疗设施、小学和中学等日常生活所需的设施都近在咫尺。
各种教育机构也在步行10分钟范围内，不仅方便上班通勤，也适合通学。
此外，娱乐设施也齐全，是一个老少皆宜的区域。

◆共用设施◆
1楼：礼宾服务
2楼：客房、书本区、个人空间、派对室、儿童游乐区、会议室、业主沙龙

◆停车场◆
月/13,000至19,000日元

◆摩托车停车场◆
月/1,000至2,000日元

◆自行车停车场◆
月/100至200日元

※请向管理联合会查询最新空位情况并实际停车确认。

福岛 GARDENS TOWER的优缺点

优点: 即使是低层，也拥有良好的景观。

缺点: 这是一个外廊的结构。

福岛 GARDENS TOWER 的常见问题

Q.福岛 GARDENS TOWER 目前有多少在售/出租房源？: A.目前在售房源 3 件，出租房源 0 件。
Q.最近车站是？离车站近吗？: A.阪神电铁本线野田步行3分 / Osaka Metro千日前线野田阪神步行5分
Q.有哪些房间布局？: A.提供了适合家庭的户型2LDK至4LDK（59.88平方米至93.37平方米）。

福岛 GARDENS TOWER 周边设施与环境

绿地 🌳 下福島公园 743m

餐饮 🍽️ 手料理右近 469m

餐饮 🍽️ 澤田 495m

餐饮 🍽️ 福島和食おいしいふるむら 642m

医院 🩺 ヒーリングスペースかくれんぼ 630m

医院 🩺 JCHO大阪医院 632m

医院 🩺 中之島いわき医院 798m

托育设施 🧸 大阪市立貫江田幼儿园 286m

托育设施 🧸 保育所和光園 455m

托育设施 🧸 アイグラン保育园海老江 571m

福岛 GARDENS TOWER 学区

小学学区	鷺洲小学校
初中学区	八阪中学校

贷款试算

每月还款参考: 248,411日元

按贷款金额8,800万日元，利率1%，期限35年。

* 采用等额本息方式，仅供参考，请向各银行确认详细条件。

投资适性分析与评分

综合评分52.7前 24%○ 良好

收益性51.0前 39%-0.1 vs栋内

资产性53.7前 24%+1.4 vs栋内

流动性50.4前 67%+0.0 vs栋内

增值期望53.0前 24%+1.4 vs栋内

表面收益率3.53%

实际收益率2.79%

月度CF¥-21,726※收益率为正，但扣除贷款和费用后为负

地价5年CAGR8.41%

地价水平¥1,087,699/㎡

区域分类準都心

综合评价：总分52.7（前24%）。收益性、资产性与流动性综合表现优良。

收益性评分51.0（前39%）。表面收益率约3.53%。实际收益率约2.79%。月度CF: ¥-21,726（负现金流）。（利率1.80%、贷款80%、35年）

资产性评分53.7（前24%），较为稳定。位于核心区域（地价¥1,087,699/m²）。同栋出品率仅1.1%，稀缺性强。

流动性评分50.4（前67%）。同栋出品率1.1%，稀缺性强。

增值期望评分53.0（前24%），资本增值潜力较强。周边地价5年CAGR为8.4%。同区域同年代交易单价变动：+7.8%。

同栋3户均值: 51.4。本户: +1.3分。

※ 本分析基于本公司独自的评分模型，仅供参考，不保证投资收益。实际投资决策请在个别调查和咨询专业人士的基础上进行。

收益性评分: 基于预估租金收入、现金流和自有资金回报率，在全部在售房源中对该住户的收益力进行相对评价的评分。分数越高，持有期间的收益期待越高。
资产性评分: 基于周边公示地价水平、建筑总户数（管理体制稳定性）和出售稀缺性，评价资产价值维持难易度的评分。立地优越、大规模、稀缺性高的建筑评分更高。
流动性评分: 基于同栋出品率、挂牌天数、收藏数和区域供需平衡，评价未来转售或再出租难易度的评分。分数越高，退出策略越灵活。
增值期望评分: 基于周边地价5年复合增长率（CAGR）、最近1年地价变动及AI估价偏离，评价未来房价上涨潜力的评分。近十年来大阪公寓市场的主要收益来源是资本增值，该评分可视化了超越收益率的投资价值。
自有资金回报率（CoC）: 年度现金流相对于自有资金（首付）的比率，反映包含杠杆效果的实际投资效率。例如CoC 5%意味着自有资金的年回报率约为5%。
地价5年CAGR: 周边地区公示地价过去5年的年均复合增长率。是评估区域资产性和未来退出价格的参考指标。
表面收益率与月度CF的关系: 表面收益率是"年租金÷购买价格"，不含费用。月度CF扣除管理费、修缮储备金、贷款还款、固定资产税和PM费用后的实际收入。特别是高价物件，贷款还款额较大，即使表面收益率为正，月度CF也可能为负。CF计算条件：贷款比例80%、利率1.80%、35年还款。