エグゼタワー道修町（大阪市 中央区道修町３丁目）にある3LDKのお部屋です。
専有面積：104.02㎡、7階、地上23階建。
価格：8,900万円、管理費：11,600円、修繕積立金：15,000円。
最寄駅：御堂筋線 淀屋橋 徒歩2分、堺筋線 北浜 徒歩6分。
建物設備：オートロック、エレベータ、免震構造、宅配ボックス、タワー型。
部屋設備：バルコニー数、角部屋、LDK20帖以上、洗浄便座、システムキッチン、対面式キッチン、浴室乾燥機、床暖房。
特徴：該当情報なし。
建物概要：大阪メトロ御堂筋線「淀屋橋」駅 徒歩2分 / 大阪メトロ堺筋線「北浜」駅 徒歩6分 を活かせる、エグゼタワー道修町。
価格：8,900万円、管理費：11,600円、修繕積立金：15,000円。
最寄駅：御堂筋線 淀屋橋 徒歩2分、堺筋線 北浜 徒歩6分。
建物設備：オートロック、エレベータ、免震構造、宅配ボックス、タワー型。
部屋設備：バルコニー数、角部屋、LDK20帖以上、洗浄便座、システムキッチン、対面式キッチン、浴室乾燥機、床暖房。
特徴：該当情報なし。
建物概要：大阪メトロ御堂筋線「淀屋橋」駅 徒歩2分 / 大阪メトロ堺筋線「北浜」駅 徒歩6分 を活かせる、エグゼタワー道修町。
物件のお写真・間取り図
お部屋情報
エグゼタワー道修町の概要
- 所在地
- 大阪市 中央区道修町３丁目3-8 [地図表示]
- 交通
- 御堂筋線 淀屋橋 徒歩2分
堺筋線 北浜 徒歩6分 - 築年月
- 2008年3月
- 構造等
- 鉄骨鉄筋 / 地上23階建
- 総戸数
- 66戸
- 管理方式
- 通勤(日勤)
- 用途地域
- 商業地域
- 建ぺい率
- 80%
- 容積率
- 600%
- 土地権利
- 所有権
- 地勢
- 平坦
- 国土法届出
- 不要
- 物件種別
- マンション
このお部屋の概要
- 価格
- 8,900万円
- 所在階
- 7階
- 間取り
- 3LDK
- 専有面積
- 104.02㎡
- 管理費
- 11,600円
- 修繕積立金
- 15,000円
- 月額合計
- 26,600円
- 取引態様
- 専任媒介
- 現況
- 賃貸中
設備・特徴
- 免震構造
- 角部屋
全設備を見る
- オートロック
- エレベータ
- 宅配ボックス
- タワー型
- バルコニー数
- LDK20帖以上
- 洗浄便座
- システムキッチン
- 対面式キッチン
- 浴室乾燥機
- 床暖房
駐車場・駐輪場
- 月額料金
- 現在調査中です
エグゼタワー道修町
エグゼタワー道修町は、大阪府大阪市 中央区道修町３丁目3-8に建つ地上23階、総66戸のレジデンスです。大阪メトロ御堂筋線「淀屋橋」駅 徒歩2分 / 大阪メトロ堺筋線「北浜」駅 徒歩6分という交通利便を備え、都心アクセスと日常利便の両方を取りやすい立地が魅力です。DB上では免震に加え、大きな共用施設訴求は要確認が確認でき、スケール感と都市居住性の両方を備えた建物として整理できます。
エグゼタワー道修町のメリット・デメリット
- メリット
- – 大阪メトロ御堂筋線「淀屋橋」駅 徒歩2分 / 大阪メトロ堺筋線「北浜」駅 徒歩6分 の交通利便 / – 2008年3月竣工 / – 地上23階・総66戸のスケール / – 大きな共用施設訴求は要確認
- デメリット
- – 会社情報や詳細共用仕様は要確認 / – 各階ゴミ置場、内廊下、ペット条件など未確認項目が残る / – 駅直結有無や細かな管理情報は追加確認が必要
エグゼタワー道修町のよくある質問
エグゼタワー道修町 近隣施設・環境
緑地
🌳 中之島公園
660m
緑地
🌳 中之島バラ園
691m
ホテル
🏨 The St. Regis Osaka
552m
商業施設
🛍️ 淀屋橋odona
367m
商業施設
🛍️ 淀屋橋ステーションワン
422m
飲食店
🍽️ La Cime
293m
飲食店
🍽️ プレスキル
350m
飲食店
🍽️ レスプリ ドゥ クゥー ドゥ フランス
436m
飲食店
🍽️ ラ ベデュータ
560m
飲食店
🍽️ ハジメ
567m
飲食店
🍽️ にしの
604m
文化施設
🎭 湯木美術館
86m
文化施設
🎭 大阪市中央公会堂
608m
文化施設
🎭 大阪市立東洋陶磁美術館
646m
文化施設
🎭 フェスティバルホール
765m
教育
🎓 相愛中学校・相愛高等学校
549m
ビジネス
🏢 北浜
ビジネス
🏢 本町
ビジネス
🏢 淀屋橋
エグゼタワー道修町 学校区
| 小学校区 | 開平小学校 |
|---|---|
| 中学校区 | 東中学校 |
ローン返済額
毎月の返済額の目安 : 251,234円
借入金額8,900万円、金利1%、返済期間35年での計算です。
※元利均等返済方式での計算になります。あくまでもご返済の目安にするものになりますので、詳細は各銀行でご確認下さい。
投資適正分析・スコア
総合スコア54.1上位 13%○ 良好
収益性56.5上位 7%+1.0 vs 棟内
資産性47.6上位 76%-0.3 vs 棟内
流動性48.6上位 68%+0.0 vs 棟内
値上がり期待52.9上位 25%+0.1 vs 棟内
表面利回り4.54%
実質利回り3.33%
月間CF¥18,277
地価5年CAGR8.05%
地価水準¥1,366,574/㎡
エリア区分都心
- 収益性スコア
- 想定賃料収入・キャッシュフロー・自己資金利回り等をもとに、この住戸の収益力を全掲載物件の中で相対評価したスコアです。スコアが高いほど、保有期間中のインカムゲインが期待しやすい住戸といえます。
- 資産性スコア
- 周辺公示地価の水準・建物の総戸数（管理体制の安定性）・売出物件の希少性をもとに、資産価値の維持しやすさを評価したスコアです。好立地・大規模・希少性の高い建物ほど高く評価されます。
- 流動性スコア
- 同建物の出品率・掲載日数・お気に入り登録数・エリアの需給バランスなどをもとに、将来の売却や再賃貸のしやすさを評価したスコアです。高いほど出口戦略を描きやすい住戸です。
- 値上がり期待スコア
- 周辺地価の5年間成長率（CAGR）・直近1年の地価変動・AI査定との乖離をもとに、今後の値上がりが期待できるかを評価したスコアです。ここ10年の大阪マンション市場ではキャピタルゲインが主な収益源となっており、利回りだけでは測れない投資価値を可視化します。
- 自己資金利回り（CoC）
- 自己資金（頭金）に対する年間キャッシュフローの割合です。借入によるレバレッジ効果を含めた実質的な投資効率を示します。例えばCoC 5%なら、自己資金に対して年5%のリターンが見込める計算です。
- 地価5年CAGR
- 周辺地域の公示地価の過去5年間の年平均成長率（Compound Annual Growth Rate）です。エリアの資産性や将来の出口価格を見通す上での参考指標になります。
- 表面利回りと月間CFの関係
- 表面利回りは「年間想定賃料÷購入価格」で経費を含まない指標です。一方、月間CFは管理費・修繕積立金・ローン返済・固定資産税・PM費を全て差し引いた手残りです。特に高額物件ではローン返済額が大きくなるため、表面利回りがプラスでも月間CFがマイナスになることがあります。CF算出条件：借入比率80%・金利1.80%・35年返済。自己資金比率や金利条件によりCFは大きく変動します。
エグゼタワー道修町のお問い合わせ
内覧予約や条件確認は、お好みの方法でお問い合わせください。
エグゼタワー道修町価格・賃料相場
| 売買相場 | 8,900万円 〜 10,400万円 平均価格 9,650万円 / 売り出し 2件 |
|---|---|
| 賃貸相場 | 285,000円 〜 340,000円 平均賃料 312,500円 / 募集中 2件 |
総合評価：総合スコア54.1（上位13%）。各指標のバランスが良く、堅実な投資候補として検討しやすい水準です。 収益性に強みがある一方、資産性・流動性は慎重に見る必要があります。 オーナーチェンジ物件のため、現賃借人の退去リスクや賃料水準の妥当性も検討材料になります。
収益性スコアは56.5（上位7%）と高水準です。 想定利回りは表面4.54%・実質3.33%です。 タワーマンションとしては平均的〜やや良好な利回り帯です。 月間CFは+18,277円のプラスですが、金利変動や空室リスクを考慮するとバッファは限定的です。 （CF算出条件：金利1.80%・借入比率80%・35年返済）
資産性スコアは47.6（上位76%）で、立地や規模の面で周辺物件に見劣りする可能性があります。 周辺公示地価は1,366,574円/㎡と高水準で、都心の利便性が資産性を支えています。 AI査定と売出価格はほぼ一致しており、適正な価格水準です。
流動性スコアは48.6（上位68%）で、売却タイミングや保有期間の見極めが重要です。 掲載からわずか11日で、市場の関心度が高い物件です。 同建物の出品率は3.0%と低めで、供給面での競争圧力は小さいです。
値上がり期待スコアは52.9（上位25%）で、値上がり期待は比較的高い水準です。 周辺地価は5年CAGRで+8.1%と堅調に推移しており、エリアの資産性を支えています。
同一建物内2住戸の平均スコアは53.8で、この住戸は+0.3ポイント上回っています。
※ 本分析は当社独自のスコアリングモデルに基づく参考値であり、投資の成果を保証するものではありません。実際の投資判断は、個別の調査と専門家への相談を踏まえて行ってください。